أثناء التمرير عبر إنستغرام، تبدو فيلا في بودروم مشبوهة مثل شقة على شاطئ البحر في كاباريتي. نفس المياه الفيروزية، نفس الوعد بأسلوب حياة مثالي، نفس صورة الغروب المفلترة بعناية. ومع ذلك، يعرف حسابك المصرفي الفرق بين صورة جميلة وأصل مالي صلب.

لقد قضيت عقدين من الزمن أشاهد المستثمرين يطاردون الحلم البصري فقط ليُلدغوا بالواقع المالي. يوم الثلاثاء الماضي، جلس زوجان من فانكوفر في مكتبي يعرضان لي قوائم من كل من تركيا وجمهورية الدومينيكان على جهازهم اللوحي. "يبدون متطابقين"، قال الزوج. "فلماذا الفرق في السعر؟"

لأن أحد الأسواق يتعامل بعملة فقدت 37% من قيمتها مقابل الدولار الأمريكي في عام 2023 وحده. بينما يعمل الآخر حصريًا بالدولار.

إذا كنت تستكشف عقارات تركيا للحصول على جواز سفر سريع أو انغماس ثقافي عميق، فإن الطريق واضح - على الرغم من أنه غالبًا ما يأتي مع صداع تقلب الليرة ومعدلات التضخم التي يمكن أن تآكل القيمة بين عشية وضحاها. ارتفع الحد الأدنى للاستثمار للحصول على الجنسية التركية من 250,000 دولار إلى 400,000 دولار في عام 2022، وأنت مقيد لمدة ثلاث سنوات. في الوقت نفسه، تقدم جمهورية الدومينيكان إقامة استثمارية بقيمة 200,000 دولار مع مسار للحصول على الجنسية بعد عامين فقط من الإقامة الدائمة - أحيانًا في وقت مبكر من 6-18 شهرًا اعتمادًا على المعالجة المحددة.

ثم هناك الحسابات المالية. بموجب قانون CONFOTUR 158-01، يحصل المستثمرون في مشاريع محددة في جمهورية الدومينيكان على عطلة ضريبية لمدة 15 عامًا - بدون ضريبة نقل، بدون ضريبة عقارية، بدون ضريبة دخل على الإيجارات. هذا تباين صارخ مع الطبقات الضريبية المتضمنة في شراء العقارات في تركيا، حيث تتطلب القيود الجديدة على Airbnb موافقة 100% من جميع سكان المبنى فقط للحصول على ترخيص تأجير قصير الأجل.

هذا ليس قطعة تسويقية لأي من الوجهتين. إنه فحص واقعي من شخص تنقل في هذه المياه القانونية لمدة 40 عامًا، وضمان عناوين نظيفة عبر قانون 108-05 مع خبراء محليين. ما يلي هو مقارنة خام للعائد، والإقامة، والمخاطر بين سوقين ساحليين يبدوان متشابهين فقط على وسائل التواصل الاجتماعي.

النقاط الرئيسية

واقع العملة: تراجعت الليرة التركية بنسبة 37% مقابل الدولار الأمريكي في عام 2023؛ تتعامل العقارات في جمهورية الدومينيكان حصريًا بالدولار الأمريكي، مما يلغي مخاطر العملة للمستثمرين الأجانب.

مقارنة الضرائب: تقدم عقارات جمهورية الدومينيكان المعتمدة من CONFOTUR إعفاءات لمدة 15 عامًا من ضريبة النقل (3%)، وضريبة العقارات (1%)، وضريبة دخل الإيجار (27%)؛ لا يوجد في تركيا إعفاء شامل مكافئ.

تنظيم الإيجار: يتطلب قانون تركيا لعام 2024 موافقة 100% من الجيران للإيجارات قصيرة الأجل ويحدها عند 100 يوم سنويًا؛ لا توجد مثل هذه القيود في سوسوا أو كاباريتي.

الأمان القانوني: يفرض قانون 108-05 عناوين Deslinde التي تم التحقق منها عبر GPS في جمهورية الدومينيكان، بينما لا تزال تركيا تستخدم نظام TAPU مع مناطق قيود عسكرية غير مرسومة يمكن أن تمنع المشتريات الأجنبية.

عتبة الإقامة: تبدأ الإقامة الاستثمارية في جمهورية الدومينيكان من 200,000 دولار مع أهلية الجنسية بعد عامين (أحيانًا 6-18 شهرًا)؛ تتطلب تركيا 400,000 دولار مع فترة حجز لمدة 3 سنوات.

فخ العملة: عندما تتبخر قيمة أصولك بين عشية وضحاها

انخفضت مبيعات العقارات الأجنبية في تركيا بنسبة 48.1% في عام 2023 مقارنة بالعام السابق. هذا ليس تصحيحًا للسوق - هذا هروب رأس المال.

وصلت الليرة التركية إلى أدنى مستوياتها التاريخية عند 30+ ليرة تركية للدولار الأمريكي في عام 2024. إذا اشتريت عقارًا في تركيا في أوائل عام 2023 بما بدا أنه 300,000 دولار، بحلول نهاية العام كان نفس العقار - دون تغيير، في نفس الموقع، في نفس الحالة - يستحق أقل بكثير من حيث العملة الصعبة لأن الليرة استمرت في الانخفاض. فقدت دخلك من الإيجار، الذي تم جمعه بالليرة، القوة الشرائية بشكل أسرع مما يمكنك تحويله.

على النقيض من ذلك، انخفض البيزو الدومينيكاني بأقل من 3% سنويًا مقابل الدولار الأمريكي في المتوسط على مدى العقد الماضي. والأهم من ذلك، أن معاملات العقارات في سوسوا وكاباريتي تُجرى تقريبًا حصريًا بالدولار الأمريكي. سعر الشراء الخاص بك بالدولار. دخلك من الإيجار بالدولار. بيعك النهائي سيكون بالدولار. أنت لا تلعب الروليت بالعملة في كل مرة تتحقق فيها من رصيد حسابك المصرفي.

هذا ليس نظريًا. تلقت جمهورية الدومينيكان 4.39 مليار دولار في الاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2023، مع السياحة والعقارات كالمستفيدين الرئيسيين. يتدفق هذا رأس المال لأن المستثمرين يدركون "التحوط بالعملة الصعبة" الذي يوفره سوق جمهورية الدومينيكان. شكلت "الأخطاء الصافية والسهو" في تركيا - تدفقات رأس المال غير المحسوبة - 26 مليار دولار في التمويل في 2022/23، وهو طريقة مهذبة للقول بأن الشفافية المالية ليست موجودة.

صداع التضخم

وصل معدل التضخم السنوي الرسمي في تركيا إلى 64.77% في ديسمبر 2023 وظل فوق 58% حتى أوائل 2024. هذا ليس خطأ مطبعي. في جمهورية الدومينيكان، تم التحكم في التضخم بشكل صارم عند 3.35% فقط على أساس سنوي في ديسمبر 2024.

ماذا يعني هذا عمليًا؟ تكاليف صيانة العقارات في تركيا - رسوم الشقة الخاصة بك، رسوم إدارة المبنى - زادت بنسبة 100-150% بالعملة المحلية في عام 2024 بسبب زيادات الحد الأدنى للأجور. قد يبدو عائد الإيجار الإجمالي جذابًا على الورق، لكن عائدك الصافي يتآكل بسبب هذه الانفجارات في تكاليف التشغيل. لقد رأينا عملاء لديهم عقارات في أنطاليا حيث تحول "عائدهم الإجمالي بنسبة 8%" إلى عائد صافي بنسبة 2-4% بعد احتساب "ضريبة Airbnb" لعام 2024 وانخفاض قيمة العملة على الدخل.

في كاباريتي، يتم اقتباس رسوم الشقة الخاصة بك بالدولار الأمريكي وتبقى مستقرة نسبيًا. تكلفة المعيشة أقل بنسبة 30-50% من كوستاريكا أو المكسيك، مما يبقي النفقات العامة قابلة للإدارة. يمكن للزوجين العيش بشكل مريح في سوسوا بمبلغ 2,000-2,500 دولار أمريكي شهريًا، بما في ذلك الإيجار وتناول الطعام في الخارج. نمط حياة مماثل في بودروم أو أنطاليا يكلف الآن 3,000+ دولار بسبب التضخم المفرط في أسعار الطعام والخدمات.

حقيقة سعر الدخول: ما الذي تشتريه أموالك بالفعل

تبلغ تكلفة الشقق الفاخرة المطلة على المحيط في كاباريتي وسوسوا في المتوسط 2,200-2,800 دولار أمريكي لكل متر مربع. تبلغ تكلفة العقارات الفاخرة الساحلية المماثلة في بودروم أو أنطاليا في المتوسط 3,500-5,000+ دولار أمريكي لكل متر مربع. هذا نقطة دخول أعلى بشكل ملحوظ لنفس منتج نمط الحياة بشكل أساسي.

لكن هنا يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام. تتداول العقارات في جمهورية الدومينيكان بخصم يتراوح بين 20-30% مقارنة بالوجهات الكاريبية المماثلة. تبلغ تكلفة الشقة الفاخرة في كاباريتي حوالي 2,150 دولارًا للمتر المربع، بينما يمكن أن تتجاوز العقارات المماثلة في جزر البهاما 6,000 دولار للمتر المربع. أنت تشتري في سوق في مرحلة "اللحاق بالركب" - كانت الساحل الشمالي تاريخيًا أقل قيمة مقارنة ببونتا كانا، وهي حاليًا تغلق تلك الفجوة.

لماذا العقارات رخيصة جدًا في جمهورية الدومينيكان؟ أربعة أسباب.

جمهورية الدومينيكان بلد كبير (48,442 كم²) مع عرض واسع من الأراضي الساحلية غير المطورة. على عكس الجزر الصغيرة مثل تركس وكايكوس أو سانت بارتس، لا يوجد ندرة اصطناعية تدفع الأسعار إلى عنان السماء. تكاليف العمالة في البناء أقل بكثير - الحد الأدنى للأجور في قطاع البناء هو حوالي 300-400 دولار أمريكي شهريًا، مقارنة بتكاليف العمالة المتزايدة في تركيا بسبب التضخم.

سعر صرف البيزو الدومينيكاني (حوالي 60 DOP مقابل 1 دولار أمريكي) يمنح المشترين الأجانب بالدولار الأمريكي أو اليورو قوة شرائية قوية. وأخيرًا، تسمح برامج الحكومة مثل CONFOTUR بتطوير مدعوم، مما يسمح للمطورين ببيع الوحدات بأسعار تنافسية مع الحفاظ على الهوامش لأنهم يتجنبون الضرائب على مواد البناء.

المقياس	تركيا (بودروم/أنطاليا)	الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان (سوسوا/كاباريتي)
متوسط السعر لكل متر مربع	$3,500 - $5,000+ دولار أمريكي	$2,200 - $2,800 دولار أمريكي
عائد الإيجار الإجمالي	6-8% (يبدو مرتفعًا)	6-9% (سوسوا)، 5-8% (كاباريتي)
عائد الإيجار الصافي (بعد التكاليف)	2-4% (انخفاض قيمة العملة)	5-7% (مقومة بالدولار الأمريكي)
عملة المعاملة	الليرة التركية (TRY)	الدولار الأمريكي (USD)
التضخم السنوي (2024)	58-64%	3.35%
ضريبة النقل	~4% (تختلف)	3% (معفاة بموجب CONFOTUR)
الضريبة العقارية السنوية	0.1-0.6% (تختلف حسب البلدية)	1% (معفاة 15 عامًا بموجب CONFOTUR)
ضريبة دخل الإيجار	15-40% (تقدمية)	27% (معفاة 15 عامًا بموجب CONFOTUR)
قيود الإيجار قصير الأجل	موافقة 100% من الجيران مطلوبة؛ حد سنوي 100 يوم	لا توجد في سوسوا/كاباريتي
قيود الملكية الأجنبية	محظورة في "مناطق الأمن العسكري" غير المرسومة	لا توجد قيود على الممتلكات المطلة على المحيط
عتبة الاستثمار للحصول على الجنسية	$400,000 (حجز لمدة 3 سنوات)	$200,000 إقامة → الجنسية بعد سنتين
نظام الأمان العنواني	TAPU (صك تقليدي)	Deslinde معتمد من GPS (قانون 108-05)

سراب دخل الإيجار: الواقع الإجمالي مقابل الصافي

تتراوح عوائد الإيجار الإجمالية في سوسوا بشكل مستمر بين 6% و9% للإيجارات السياحية المدارة. يبلغ متوسط كاباريتي 5-8%، ويصل إلى 12% للعقارات المطلة على الشاطئ الرئيسية خلال الموسم العالي. هذه الأرقام حقيقية، ويتم جمعها بالدولار الأمريكي.

يمكن لتركيا أن تعرض لك عوائد إجمالية مماثلة على الورق. ولكن اعتبارًا من 1 يناير 2024، يتطلب قانون جديد موافقة 100% من جميع سكان المبنى للحصول على ترخيص تأجير قصير الأجل. هذا ليس خطأ مطبعي - كل مالك في مجمع شقتك يجب أن يوافق، كتابيًا، لتشغيل Airbnb. في الممارسة العملية، حظر هذا فعليًا الإيجارات قصيرة الأجل في معظم مجمعات الشقق. يفرض نفس القانون حدًا سنويًا قدره 100 يوم للإيجارات قصيرة الأجل ما لم يكن العقار فندقًا مرخصًا أو بنسيون.

لذلك قد يكون عقارك "بعائد إجمالي 8%" في أنطاليا محظورًا قانونيًا من العمل كإيجار سياحي على الإطلاق. حتى إذا حصلت على الموافقة، فأنت مقيد بـ 100 يوم، مما يدمر الحساب تمامًا.

لا توجد مثل هذه القيود في جمهورية الدومينيكان في سوسوا أو كاباريتي. يمكنك تشغيل عقارك كإيجار ليلي 365 يومًا في السنة إذا كنت ترغب في ذلك. تشهد كاباريتي "موسم عالي لمدة 10 أشهر" فريدًا بسبب أنماط الرياح - يمتد موسم ركوب الأمواج بالطائرات الورقية من ديسمبر إلى سبتمبر - مما يحافظ على معدلات إشغال تتراوح بين 65-75% على مدار العام. هذا ليس الصرامة الموسمية الصيفية للبحر الأبيض المتوسط، حيث يجلس عقارك فارغًا من أكتوبر حتى مارس.

ميزة CONFOTUR

بموجب قانون CONFOTUR 158-01، تكون المشاريع المؤهلة في جمهورية الدومينيكان معفاة من ضريبة 27% على دخل الإيجار لمدة 15 عامًا. دعني أوضح ذلك بوضوح: لا توجد ضريبة دخل على أرباح الإيجار الخاصة بك لمدة عقد ونصف. أنت أيضًا معفى من ضريبة النقل بنسبة 3% عند الشراء، وأنت معفى من الضريبة العقارية السنوية بنسبة 1%.

لا يوجد في تركيا إعفاء شامل مكافئ. ستدفع ضريبة دخل تقدمية على أرباح الإيجار (15-40% حسب شريحتك)، وعلى الرغم من وجود بعض الحوافز الإقليمية، إلا أنها ليست تلقائية وليست شاملة.

هذا هو القانون الذي يجعل الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان يعمل ماليًا. بدون CONFOTUR، ستحصل على عوائد جيدة، ولكن معه، أنت تنظر إلى عوائد صافية تنافس بالفعل مؤشرات سوق الأسهم. الصيد؟ ينطبق القانون على المشروع، وليس المشتري. يجب أن يوافق مجلس الترويج السياحي على المشروع لتكون الفوائد موجودة. لا يمكنك التقديم له بشكل فردي لمنزل إعادة بيع عشوائي.

عملت شركتي مع مشاريع معتمدة من CONFOTUR لسنوات. نتحقق من رقم القرار من وزارة المالية قبل أن يوقع عملاؤنا على أي شيء. لقد رأيت الكثير من المشترين يفترضون أن العقار لديه فوائد CONFOTUR لأن المطور يقول ذلك، دون التحقق من الشهادة الرسمية. هذا خطأ بقيمة 50,000 دولار في توفير الضرائب الضائعة على مدى عقد من الزمن.

سؤال الجواز: مسارات الجنسية والإقامة

تقدم تركيا جواز سفر اقتصاد G20 مع دخول بدون تأشيرة إلى 110+ دولة. هذا دافع رئيسي للمستثمرين من دول ذات جوازات سفر أضعف - باكستان، العراق، إيران. إذا كنت روسيًا أو إيرانيًا (أكبر جنسيات المشترين في تركيا في عام 2024)، فإن جواز السفر التركي هو فائدة حقيقية.

لكن الآن تدفع 400,000 دولار كحد أدنى، ارتفاعًا من 250,000 دولار في عام 2022. وأنت مقيد لمدة ثلاث سنوات - البيع قبل هذه الفترة يلغي حالة جنسيتك. هذا التزام رأسمالي كبير بمرونة محدودة.

تقدم جمهورية الدومينيكان حسابًا مختلفًا. يتطلب برنامج الإقامة الاستثمارية السريعة مسارًا استثماريًا بقيمة 200,000 دولار، والذي يمكن أن يكون عقارات. تحصل على إقامة دائمة فورية، متجاوزًا المرحلة المؤقتة تمامًا. بعد عامين من الإقامة الدائمة، تكون مؤهلاً للتقدم للحصول على التجنيس والجنسية - أحيانًا في وقت مبكر من 6-18 شهرًا اعتمادًا على المعالجة المحددة.

جواز السفر الدومينيكاني ليس قويًا مثل التركي - لا يمنحك دخولًا بدون تأشيرة إلى الولايات المتحدة أو شنغن. لكنه يمنحك دخولًا إلى 73 دولة بدون تأشيرة، ويعمل كمنطقة محايدة جيوسياسية. تحافظ جمهورية الدومينيكان على علاقات ودية مع أوروبا والولايات المتحدة وأمريكا اللاتينية، مما يعزل أصولك عن العقوبات أو الحروب التجارية. وأنت لست مقيدًا بفترة حجز لمدة ثلاث سنوات - يمكنك بيع عقارك بعد الحصول على الإقامة دون فقدان حالتك، طالما أنك تحافظ على الحد الأدنى للاستثمار من خلال وسائل أخرى.

بالنسبة للمستثمرين من أمريكا الشمالية وأوروبا، غالبًا ما يكون مسار الإقامة في جمهورية الدومينيكان أكثر منطقية كـ "خطة ب". أنت لا تبحث عن جواز سفر للهروب من وضع سياسي صعب؛ أنت تبحث عن تحسين الضرائب وتنويع نمط الحياة. الحد الأدنى للاستثمار الأقل والجدول الزمني الأسرع للحصول على الجنسية (سنتان مقابل 3 سنوات) يجعل الحساب يعمل بشكل أفضل.

الأمان القانوني: نظام العنوان الذي يحميك بالفعل

تستخدم تركيا نظام TAPU - سجل صك تقليدي. يعمل، في الغالب. لكن الأجانب ممنوعون من شراء العقارات في "مناطق الأمن العسكري"، والتي غالبًا ما لا تكون مرسومة علنًا حتى تحاول نقل العنوان ويتم رفضك. لا توجد طريقة لمعرفة مسبقًا ما إذا كان العقار الذي تراقبه في منطقة محظورة حتى تكون عميقًا في المعاملة.

تشمل قوانين الميراث في تركيا "الإرث الإجباري" - حصص محجوزة للأطفال والأزواج - والتي يمكن أن تتجاوز وصية الأجنبي. إذا توفيت وأنت تمتلك عقارًا تركيًا، فقد لا يرث ورثتك وفقًا لرغباتك؛ قد يحدد القانون التركي التوزيع بغض النظر عما تقوله وصيتك.

تعمل جمهورية الدومينيكان بموجب قانون 108-05، الذي تم سنه في عام 2007، والذي قام بتحديث سجل العنوان إلى نظام رقمي بنسبة 100%، تم التحقق منه عبر GPS. هذا نظام تورينز - تضمن الدولة العنوان. عندما تشتري عقارًا مع Deslinde مناسب، تحصل على Certificado de Título مع إحداثيات GPS تحدد حدودك الدقيقة حتى السنتيمتر.

إليك ما يعنيه ذلك عمليًا. في تركيا، يمكن أن تستمر نزاعات الحدود لسنوات لأن الصك القديم قد يقول "مجاور لبستان الزيتون" أو "50 مترًا من الجدار الحجري". في جمهورية الدومينيكان، يُظهر Deslinde الخاص بك 18°28'34.2"N، 69°57'28.1"W. لا يوجد غموض. يحتوي مكتب الأراضي على خريطة رقمية تعرض قطعتك متراكبة على صور الأقمار الصناعية.

منذ عام 2009، لن يقوم مسجل العناوين بتسجيل أي مبيعات عقارات جديدة أو رهون عقارية بدون Deslinde مناسب. إنه إلزامي لنقل نظيف. هذا يلغي مخاطر "الحدود الغامضة" الشائعة في الصكوك المتوسطية القديمة.

تقدم شركات التأمين على العناوين الأمريكية الكبرى مثل Stewart Title سياسات على عقارات جمهورية الدومينيكان. هذا شهادة على الأمان القانوني للسجل. لا يمكنك الحصول على تأمين على العناوين الأمريكية في معظم الأسواق الناشئة لأن المخاطر عالية جدًا. في جمهورية الدومينيكان، يشعر المكتتبون بالراحة لأن قانون 108-05 أنشأ نظامًا يمكن التحقق منه، مضمونًا من الدولة.

الآن، توضيح واحد. يحل قانون 108-05 مشكلات العنوان. لا يحل الميراث. جمهورية الدومينيكان لديها أيضًا قوانين الإرث الإجباري بموجب القانون المدني النابليوني، حيث يتم حجز جزء من التركة للأطفال. إذا كنت تمتلك عقارًا باسمك الخاص، ينطبق الإرث الإجباري الدومينيكاني تمامًا كما هو الحال في تركيا. الفرق؟ في جمهورية الدومينيكان، يمكنك تجاوز الإرث الإجباري تمامًا عن طريق الاحتفاظ بعقارك في هيكل شركة - SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). تمتلك الشركة العقار، وأنت تتحكم في الأسهم. عندما تموت، تنتقل الأسهم وفقًا لوصيتك، وليس القانون المدني. هذا هو هيكل التخطيط العقاري الذي نوصي به لكل عميل أجنبي. تركيا لا تقدم نفس المرونة.

عملية Deslinde: ما تحتاجه بالفعل

Deslinde هو العملية القانونية الرسمية المستخدمة لتجريد جزء من الأرض من قطعة أكبر ومنحه تسمية فريدة. يتضمن ثلاث مراحل: التقنية (مسح GPS)، القضائية (موافقة المحكمة)، والتسجيل (إصدار العنوان).

تحتاج إلى إثبات الملكية - الشهادة المشروحة (Constancia Anotada) أو عقد البيع الذي يثبت أنك تمتلك حقوقًا داخل القطعة الأكبر. تحتاج إلى توظيف مساح مرخص (Agrimensor) معتمد من CODIA. تحتاج إلى أسماء وتفاصيل الاتصال بجميع مالكي العقارات المجاورة حتى يتم إخطارهم رسميًا - هذا يمنع نزاعات الحدود قبل إصدار العنوان.

يحتاج المساح إلى الوصول الفعلي إلى الأرض لوضع معالم الحدود وأخذ قراءات GPS. يتولى المحامي المرحلة القضائية في محكمة الأراضي. تستغرق العملية بأكملها عادةً من 3 إلى 6 أشهر، على الرغم من أنها قد تستغرق وقتًا أطول إذا اعترض الجيران. من حيث الميزانية، أنت تبحث عن 1,500 إلى 3,000 دولار أمريكي لقطعة سكنية قياسية.

تُقدر العقارات التي تحتوي على Deslinde مكتمل أعلى وتكون أكثر سيولة لأنها يمكن تمويلها من قبل البنوك ونقلها على الفور. العقار بدون Deslinde - مجرد Constancia Anotada - أضعف قانونيًا. لن تموله البنوك. لن يلمسه المشترون. أنت عالق.

لقد عملت مع سجل الساحل الشمالي لمدة 40 عامًا، وأتنقل في الانتقال من نظام روسيل القديم إلى نظام تورينز الحديث. الخطأ الأول الذي أراه هو شراء المشترين للأرض بناءً على Constancia دون التحقق من حالة Deslinde. يوفرون 2,000 دولار على الرسوم القانونية مقدمًا ويفقدون 50,000 دولار في القيمة عندما يحاولون البيع ويكتشفون أن لا بنك سيمول مشتريهم.

حقيقة البنية التحتية: ما الذي يعمل وما لا يعمل

تركيا لديها بنية تحتية صلبة في المناطق السياحية الرئيسية - أنطاليا، بودروم، إسطنبول. لكن العقارات الساحلية التركية تتطلب التدفئة في الشتاء (ديسمبر-مارس)، وزادت فواتير الغاز الطبيعي بنسبة 100%+ في 2023/24. أنت تتعامل أيضًا مع خطر زلزالي - 70% من تركيا تقع على خطوط صدع نشطة. بعد زلزال 2023، زادت أقساط التأمين (DASK)، والآن يتطلب إعادة التأهيل الصارم للمباني القديمة. يغطي التأمين ضد الزلازل جزءًا فقط من تكاليف إعادة البناء - بحد أقصى حوالي 640,000 ليرة تركية أو حوالي 20,000 دولار أمريكي - مما يترك أصحاب الفخامة غير مؤمنين بشكل كافٍ.

الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان لديه تحديات مختلفة. تآكل الهواء المالح حقيقي - تحتاج إلى الألومنيوم البحري والخشب المعالج لأي شيء مكشوف. الاستعداد للأعاصير مهم. لكن العمالة المحلية للصيانة أرخص بنسبة 60-70% من جنوب أوروبا أو تركيا. تبلغ تكلفة وجبة من ثلاثة أطباق لشخصين في مطعم متوسط المدى في سوسوا حوالي 40-50 دولارًا أمريكيًا؛ في أنطاليا، يبلغ متوسط تناول الطعام المماثل الآن 60-80 دولارًا أمريكيًا بسبب التضخم.

تبلغ تكلفة التدبير المنزلي بدوام كامل في جمهورية الدومينيكان حوالي 250-350 دولارًا أمريكيًا شهريًا، مقارنة بـ 600-800 دولار أمريكي في تركيا الغربية. هذا الفرق في تكلفة العمالة يتراكم بمرور الوقت - نفقاتك التشغيلية السنوية أقل بكثير.

ثورة ستارلينك

كانت جمهورية الدومينيكان أول دولة في منطقة البحر الكاريبي توافق على ستارلينك. تبلغ متوسط السرعات في سوسوا وكاباريتي 69.6 ميغابت في الثانية للتنزيل مع أكثر من 99% من وقت التشغيل. هذا أسرع وأكثر موثوقية من معظم الاتصالات المحلية بالألياف، ويتجاوز مشاكل عدم استقرار الشبكة تمامًا. زادت تبني ستارلينك في الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان من استفسارات العمال عن بعد بنسبة 40% في عام 2024، مما يثبت صحة أطروحة الاستثمار "الرحالة الرقميين".

الكهرباء في جمهورية الدومينيكان مكلفة - حوالي 0.28 دولار لكل كيلوواط ساعة. ولكن بموجب القانون 57-07، يحصل سكان جمهورية الدومينيكان على ائتمان ضريبي بنسبة 75% على تكلفة الألواح الشمسية والمحولات - ليس خصمًا نقديًا مباشرًا، بل ائتمانًا ماليًا مقابل الضرائب المستحقة، قابل للخصم على مدى ثلاث سنوات. يؤدي هذا إلى عائد استثمار من 3 إلى 4 سنوات. يسمح برنامج "القياس الصافي" لمستخدمي الطاقة الشمسية ببيع الطاقة الزائدة مرة أخرى إلى الشبكة (EDENORTE) بنسبة ائتمان 1:1. يتم بناء معظم الفيلات الفاخرة في الساحل الشمالي بخزانات مياه مستقلة (10,000+ جالون) وأنظمة ترشيح، مما يضمن أمان المياه بغض النظر عن الإمداد البلدي.

أنت لست معتمدًا على شركة المرافق المحلية إذا كنت لا ترغب في ذلك. هذا مستوى من الاستقلالية في الطاقة لا يمكنك تحقيقه بسهولة في مجمع شقق تركي.

حساب نمط الحياة: أين ستريد قضاء الوقت بالفعل

تركيا عملاق سياحي - 50 مليون+ زائر سنويًا. تظل إسطنبول المحور الأول للسفر الجوي في العالم من حيث الاتصال. تطير الخطوط الجوية التركية إلى عدد أكبر من البلدان مقارنة بأي شركة طيران أخرى، وهو مثالي للمسافرين التجاريين العالميين. الانغماس الثقافي لا مثيل له - أنت على الجسر بين الشرق والغرب، مع تاريخ غني وسوق محلي ضخم يضم 85 مليون شخص.

لكن تركيا تحتل المرتبة 66 في مؤشر إتقان اللغة الإنجليزية (إتقان منخفض). خارج المناطق السياحية الرئيسية، تكون حواجز اللغة كبيرة. يمكن أن يكون الاندماج تحديًا إذا لم تكن مستعدًا لتعلم التركية.

الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان مختلف. اللغة الإنجليزية منتشرة على نطاق واسع في كاباريتي وسوسوا بسبب التاريخ الذي يمتد لأكثر من 30 عامًا من السياحة الأمريكية الشمالية. مقاطعة بويرتو بلاتا هي موطن لحوالي 15,000+ مغترب بدوام كامل وجزئي، مما يدعم وسائل الراحة المتنوعة من المخابز الأوروبية إلى السوبر ماركت على الطراز الأمريكي. المدرسة الدولية في سوسوا معتمدة بالكامل من قبل Cognia (الولايات المتحدة الأمريكية) ووزارة التعليم الدومينيكانية، وتقدم دبلومًا بمنهج دراسي أمريكي معترف به عالميًا.

كاباريتي هي رسميًا "عاصمة الرياضات المائية في منطقة البحر الكاريبي"، وتستضيف أحداث كأس العالم السنوية لركوب الأمواج بالطائرات الورقية وركوب الأمواج بالزلاجات (سيد المحيط). إذا كنت مهتمًا بالسياحة النشطة - ركوب الأمواج بالطائرات الورقية، ركوب الأمواج بالزلاجات، ركوب الدراجات الجبلية - فهذا هو النظام البيئي. إنه ليس نمط حياة "منتجع" مثل بونتا كانا؛ إنه سوق قرية مدفوع بطلب المغتربين الفردي.

رحبت جمهورية الدومينيكان بـ 11.2 مليون زائر في عام 2024، بزيادة 48% مقارنة بعام 2019. شهد الساحل الشمالي (بويرتو بلاتا/سوسوا) زيادة بنسبة 12% في وصول الطائرات في 2023/24، مدفوعة بمسارات طيران جديدة من الولايات المتحدة وكندا. تتمتع جمهورية الدومينيكان بمعدل زوار متكررين بنسبة 73%، وهو واحد من أعلى المعدلات في الأمريكتين، مما يشير إلى أن المستأجرين غالبًا ما يتحولون إلى مشترين.

هذا مهم للطلب على الإيجار. أنت لا تؤجر فقط للسياح لمرة واحدة؛ أنت تؤجر للأشخاص الذين يعودون عامًا بعد عام، والذين يشترون في النهاية مكانهم الخاص، والذين يصبحون جزءًا من المجتمع. هذا يخلق خط إيجار مستقر وقابل للتنبؤ.

الحكم الاستراتيجي: مطابقة السوق مع الدافع

اختر تركيا إذا كنت بحاجة إلى الجنسية الفورية لفائدة جواز السفر. إذا كنت تشتري من أجل نمط الحياة والتراث بدلاً من العائد على الاستثمار البحت. إذا كنت مرتاحًا لإدارة مخاطر العملة والتعرض للتضخم. إذا كنت تبحث تحديدًا عن شقق للبيع في تركيا بالقرب من أوروبا وآسيا لأغراض العمل.

جواز السفر التركي هو أصل حقيقي لبعض الجنسيات. التجربة الثقافية لا مثيل لها. إذا كنت روسيًا، إيرانيًا، عراقيًا، أو باكستانيًا، قد يكون برنامج الجنسية التركية عن طريق الاستثمار هو أفضل طريق لك للتنقل العالمي. فقط افهم أنك تدفع علاوة مقابل هذا الجواز، وأنك تقبل تقلبات العملة كجزء من الصفقة.

اختر جمهورية الدومينيكان إذا كنت تعطي الأولوية للحفاظ على الثروة في سوق بالدولار الأمريكي. إذا كنت تريد دخلًا خاليًا من الضرائب وأرباح رأس المال بموجب قانون CONFOTUR 158-01. إذا كنت تبحث عن نظام قانوني شفاف (قانون 108-05) وأمان عنوان يمكن التحقق منه. إذا كنت تبحث عن سوق أقل قيمة مع إمكانات تقدير عالية.

حقق الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان متوسط تقدير سنوي يتراوح بين 5-8% على مدى السنوات الخمس الماضية، مدفوعًا بالطلب العضوي بدلاً من "المشترين للحصول على جواز سفر". ارتفعت أسعار العقارات في كاباريتي بنسبة 6% في عام 2024، مع توقعات تشير إلى نمو إضافي بنسبة 4% في عام 2025. هذا نمو ثابت وقابل للتنبؤ في سوق العملة الصعبة.

لا توجد قيود على الملكية الأجنبية للعقارات المطلة على المحيط في جمهورية الدومينيكان. ضريبة أرباح رأس المال فعليًا 0% إذا تم الاحتفاظ بالعقار بموجب مشروع معتمد من CONFOTUR أو إذا تم إعادة استثماره، مقارنة بالضرائب المتدرجة في تركيا. وأنت لا تتعامل مع قيود الإيجار قصير الأجل التي تقتل نموذج Airbnb في مجمعات الشقق التركية.

العناية الواجبة التي تهم بالفعل

65% من النزاعات العقارية في جمهورية الدومينيكان تتعلق بأراضٍ غير مسجلة أو "Carta Constancia" (عناوين غير محددة). العناوين التي تم التحقق منها بموجب قانون 108-05 لديها معدل نزاعات قريب من الصفر. هذا ليس مبالغة - عندما تضمن الدولة حدودك التي تم التحقق منها عبر GPS، لا يوجد شيء للتقاضي بشأنه.

لكن عليك التحقق. يحذر بيان مناخ الاستثمار لعام 2025 الصادر عن وزارة الخارجية الأمريكية صراحةً من أن "القوانين الضعيفة لملكية الأراضي والتدخل في حقوق الملكية الخاصة لا تزال مشكلة" في جمهورية الدومينيكان، مشيرًا إلى إنفاذ القوانين غير المتكافئ. يوجد هذا التحذير لأن المشترين يتخطون العناية الواجبة.

المزالق متوقعة. الشراء بناءً على Constancia Anotada بدلاً من Certificado de Título. استخدام محامي البائع بدلاً من توظيف محامٍ مستقل. التقليل من تقدير تكاليف الإغلاق - تحتاج إلى تخصيص ميزانية لضريبة النقل بنسبة 3% (ما لم يتم إعفاؤها بواسطة CONFOTUR) والرسوم القانونية (عادةً 1-1.5% بالإضافة إلى 18% ضريبة القيمة المضافة). الفشل في التحقق من أن ضريبة IPI غير المدفوعة (ضريبة العقارات) أو رسوم الشقة قد تم تسويتها من قبل البائع - هذه الديون ترتبط بالعقار، وليس الشخص.

في تركيا، المزالق مختلفة ولكنها مكلفة بنفس القدر. "إنستغرام مقابل الواقع" - 30% من القوائم عبر الإنترنت هي "قوائم شبحية" (عقارات غير متاحة تستخدم كطعم). الشراء في منطقة يتبين أنها منطقة قيود عسكرية. الفشل في حساب الزيادة بنسبة 100-150% في تكاليف الصيانة بسبب التضخم. عدم فهم أن دخلك من الإيجار يتم جمعه بعملة تفقد قيمتها بشكل أسرع مما يمكنك تحويله.

تتحقق شركتي من 100% من القوائم عبر التفتيش المادي. نتحقق من العناوين مباشرة مع مكتب الأراضي في بويرتو بلاتا - لدينا اتصال مباشر هناك يدير العناوين وdeslindes. نتحقق من شهادة CONFOTUR مع وزارة المالية قبل أن يوقع العملاء على أي شيء. نضمن أن اتفاقية الشراء والبيع تنص صراحةً على أن المشروع يستفيد من قانون 158-01 ويتضمن رقم القرار.

هذا ليس عملًا ساحرًا. إنه ممل، بيروقراطي، ويستغرق وقتًا طويلاً. لكنه الفرق بين شراء أصل وشراء دعوى قضائية.

الحساب النهائي

غالبًا ما يوفر رسم التحقق القانوني بقيمة 1,500 دولار 150,000 دولار في الصداع المستقبلي. هذه ليست مبالغة تسويقية - هذا هو الفرق الفعلي في التكلفة بين شراء عقار مع Deslinde نظيف وشراء واحد مع Constancia تكتشف لاحقًا أنه لا قيمة له.

تبدو تركيا وجمهورية الدومينيكان متشابهتين على إنستغرام. إنهم ليسوا متشابهين في حسابك المصرفي. يعمل أحد الأسواق بعملة متراجعة مع تضخم بنسبة 60%+ وقيود جديدة على الإيجار يمكن أن تقتل نموذج عملك بين عشية وضحاها. يعمل الآخر بالدولار الأمريكي مع عطلة ضريبية لمدة 15 عامًا وبدون قيود على كيفية استخدام عقارك.

إذا كنت تقيم منازل للبيع في تركيا مقابل عقارات في الساحل الشمالي لجمهورية الدومينيكان، فإن القرار يعتمد على ما تقوم بتحسينه. فائدة جواز السفر مقابل الحفاظ على الثروة. الانغماس الثقافي مقابل الاستقرار المالي. تكلفة دخول عالية في سوق متقلب مقابل تكلفة دخول أقل في سوق مستقر.

لقد قضيت أربعة عقود أشاهد المستثمرين يتخذون كلا الخيارين. أولئك الذين ينجحون في تركيا هم الذين يدخلون بعيون مفتوحة حول مخاطر العملة ولديهم حاجة محددة لذلك الجواز. أولئك الذين ينجحون في جمهورية الدومينيكان هم الذين يتحققون من عناوينهم، ويفهمون CONFOTUR، ويعاملون الاستثمار كتحوط طويل الأجل بالدولار الأمريكي بدلاً من قلب سريع.

تحقق أولاً. ثق لاحقًا. وإذا كنت تشتري في جمهورية الدومينيكان بدون محامٍ يمكنه قراءة مسح Deslinde والتحقق منه مع مكتب الأراضي، فأنت لا تستثمر - أنت تقامر.

Category: تحليلات السوق الكاريبي المقارنة (جمهورية الدومينيكان مقابل الآخرين)